孫慶龍的投資部落格

關於資金行情的部分，可分為外資與內資兩塊，其中關於外資，可延伸閱讀【不要輕忽外資連續買超的意義，台股萬點行情可期!】一文。而內資的部分，則是慶龍觀察到國內房地產的資金，近期明顯地開始轉往股市，而這個從「房市」轉往「股市」的資金移動，將帶給接下來的台股很大的資金動能。

台灣房市即將出現自高點反轉的徵兆，可從2014年6月份的房屋移轉棟數出現「急凍」現象，窺知一二，不僅五大都會區全面出現衰退，其中首善之都的台北市，更掉到僅剩下2,482棟，年減26.3%的同時，甚至還創下2003年SARS以來最低的數字，此外新北市的年減幅度，也高達24.8%。

股市中有一句技術分析的名言，就是「量比價先行」，台灣房市成交量的急凍，透漏出即將自高點反轉的前兆，然而，會有反轉的趨勢發展，完全是因為台灣現行的房價，已經「太超過了」。

關於這點，可從「房貸負擔率」看出端倪，所謂的房貸負擔率，指得就是一個家庭，有多少的收入比率，必須得用於房貸的支出，2013年Q4台北市已經攀升到不可思議的65.64%，換言之，每100元的收入中，竟有高達65.64元，是用於房貸的支出，而其他生活的支出，例如吃飯、教育、交通、娛樂等等，只剩下34.36元可以支應。

正常「房貸負擔率」的標準，應該要落在30%~33%左右，因為這是一個可以維持「生活品質」的界線，超過這個比率，勢必將導致負擔房貸的家庭，產生資金排擠的效應，不僅影響生活品質，更會讓「有購屋需求者」卻步。

換言之，當台北市的房貸負擔率攀升到65.64%，新北市勁揚到53.51%時，其實明顯「超標」的不合理現象，已經透漏房市即將反轉的徵兆。

房市的大戶，當然也觀察到上述慶龍所言的不合理現象，資金從房市撤出，就只是「居高思危」下的必然結果，而流出的資金，也直接反應代表股市資金動能的證券劃撥存款餘額上，今年以來，一路從1月時的1.29兆元，攀升到5月時的1.38兆。

總結而論，隨著房市的資金持續撤出，不僅將大幅挹注台股由「內資」而來的資金動能，更將與「外資」形成兩股推升台股勁揚的力量，而台股的萬點行情，也就在基本面與資金面挹注下，水到渠成了。

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