整體而言,會影響台灣金融業未來幾年獲利的一大變數,就是台灣房地產的未來發展,尤其銀行的獲利來源,主要又來自於存放款的利差收入,因此當作為抵押品的房地產,出現價格崩落的趨勢時,銀行被倒帳的風險自然也會提升許多。

 

 

2015-7-27 下午 01-06-42

 

根據中央銀行的統計資料顯示,台灣銀行目前用於房貸、修繕,與建築的貸款餘額,約佔總體貸款餘額的29%,換言之,由於每100元的銀行貸款中,就有將近30%的比重是與房地產有關,因此房市的好壞,確實會影響台灣銀行的營運風險。

 

不過,個別的銀行受到房地產景氣影響的程度,還是會有差異,舉例來說,相較於國內平均約30%的放款比重與房地產有關,台中銀(2812)用於購置住宅與修繕的貸款比重,2014年Q4時卻僅有14%,因此在遠低於同業平均的水準下,台中銀(2812)自然可承受當房市出現空頭變化時,對銀行獲利的衝擊。

 

2015-7-27 下午 01-06-33

 

 

再者,隨著「房地合一」的政策上路,搭配目前台灣本身全球最高的房價水準,今年以來,台灣房市交易量不斷出現窒息量、甚至急凍量的表現,從「量比價先行」的分析來看,台灣房價確實已具備了「由多翻空」的轉變條件。

 

 

觀察今年4月份台灣六都的房屋移轉棟數,台北市單月的成交量再度跌至2000棟以下,來到1,983棟,不僅較去年同期年減28.6%,更創下歷史次低的成交量(歷史最低為今年2月的1,851棟),至於其他五都,房屋移轉棟數同樣出現大減的狀況,依跌幅分別為:桃園的負23.7%、台南的負21%、台中的負18.3%、高雄的負18%與新北市的負13.7%。

 

 

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台灣房價「由多翻空」的轉變,除了交易量已經出現領先的參考意義之外,主要還是建立在「全球最高房價」的不合理上,關於這點可從以下兩點來窺知:

 

 

(一)租金報酬率全球最低。

 

 

根據Global property guide全球房地產的調查顯示,台灣不僅是全球唯一一個租金報酬率在2%以下的國家,目前更掉到僅剩下1.57%,不僅遠低於美國平均的3.91%,即使與寸土寸金的香港來比,台灣1.57%的水準,同樣也低於香港的2.82%。

 

租金報酬率的高低,是一個可以用來評斷房價高低的標準,而台灣全球最低租金報酬率的背後,其實正也反應全球最高房價的意義。(未完、待續)

 

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本文From《投資家日報》2015年6/2

 

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