孫慶龍的投資部落格

整體而言，會影響台灣金融業未來幾年獲利的一大變數，就是台灣房地產的未來發展，尤其銀行的獲利來源，主要又來自於存放款的利差收入，因此當作為抵押品的房地產，出現價格崩落的趨勢時，銀行被倒帳的風險自然也會提升許多。

根據中央銀行的統計資料顯示，台灣銀行目前用於房貸、修繕，與建築的貸款餘額，約佔總體貸款餘額的29%，換言之，由於每100元的銀行貸款中，就有將近30%的比重是與房地產有關，因此房市的好壞，確實會影響台灣銀行的營運風險。

不過，個別的銀行受到房地產景氣影響的程度，還是會有差異，舉例來說，相較於國內平均約30%的放款比重與房地產有關，台中銀(2812)用於購置住宅與修繕的貸款比重，2014年Q4時卻僅有14%，因此在遠低於同業平均的水準下，台中銀(2812)自然可承受當房市出現空頭變化時，對銀行獲利的衝擊。

再者，隨著「房地合一」的政策上路，搭配目前台灣本身全球最高的房價水準，今年以來，台灣房市交易量不斷出現窒息量、甚至急凍量的表現，從「量比價先行」的分析來看，台灣房價確實已具備了「由多翻空」的轉變條件。

觀察今年4月份台灣六都的房屋移轉棟數，台北市單月的成交量再度跌至2000棟以下，來到1,983棟，不僅較去年同期年減28.6%，更創下歷史次低的成交量(歷史最低為今年2月的1,851棟)，至於其他五都，房屋移轉棟數同樣出現大減的狀況，依跌幅分別為：桃園的負23.7%、台南的負21%、台中的負18.3%、高雄的負18%與新北市的負13.7%。

台灣房價「由多翻空」的轉變，除了交易量已經出現領先的參考意義之外，主要還是建立在「全球最高房價」的不合理上，關於這點可從以下兩點來窺知：

(一)租金報酬率全球最低。

根據Global property guide全球房地產的調查顯示，台灣不僅是全球唯一一個租金報酬率在2%以下的國家，目前更掉到僅剩下1.57%，不僅遠低於美國平均的3.91%，即使與寸土寸金的香港來比，台灣1.57%的水準，同樣也低於香港的2.82%。

租金報酬率的高低，是一個可以用來評斷房價高低的標準，而台灣全球最低租金報酬率的背後，其實正也反應全球最高房價的意義。(未完、待續)

本文From《投資家日報》2015年6/2

@我要訂購《投資家日報》 

【延伸閱讀】