孫慶龍的投資部落格

綜觀具有資產題材的紡織股中，新紡(1419)絕對是不容忽略的一員。

成立於民國44年的新光紡織，當年是由創辦人吳火獅集資1000萬元所設立，第一座廠房選定在台北士林地區，然而隨著機器設備逐漸老舊，無法達到經濟效益，董事會於民國77年決議，全面停止士林廠的生產業務，而原址則就地興建成商業大樓與國民住宅，提供出租的業務，至今類似士林舊廠的土地開發租賃收入，約佔新紡(1419)整體營收的15%。

根據公司所提供的土地資料顯示，新紡的士林舊廠佔地面積約15,241坪，由於取得土地時間較早，每坪土地成本僅為9,675元，除此之外，台北市政府先前也確定「北投士林科技園區」的發展計畫，將新紡(1419)的士林廠納入到園區的範圍內，因此大幅提高土地增值的利益。

若以目前鄰近地區每坪土地市價約200萬計算，處分土地的潛在利益將可以高達303億元新台幣，以30億元的股本計算，EPS貢獻將可達100元，若以土地市價300萬計算，EPS貢獻將上看153元。

上述對於新紡(1419)土地資產的獲利貢獻評估，是以「一次性認列」的分析觀點出發，計算出新紡的士林舊廠，若以出售土地(變現)的方式認列獲利，將可以貢獻EPS100元(土地市價200萬)與153元(土地市價300萬)。

然而，根據新紡(1419)過去的經營型態推估，選擇「變賣祖產」處理手中土地的機會不高，最大的可能，應該還是透過土地開發的方式，興建成商辦大樓或自用住宅，並長期收取租賃收入，換句話說，透過低成本的土地資產，轉型成「包租公」的營運模式，賺取長期穩當的租金收入，將會是未來新紡最有可能的轉變。

如果以「包租公」的角度分析，就必須得考量投報率的問題，若以土地市價200萬計算，士林舊廠的市值約305億元，以3%的租金投報率計算，每年將可以貢獻9.15億元的租金收入，換算成EPS為3.05元；若以土地市價300萬計算，士林舊廠的市值約457億元，以3%的租金投報率計算，每年將可以貢獻13.71億元的租金收入，換算成EPS為4.57元。

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