宜進(1457)董事長、同時也是身兼紡拓會董事長的詹正田,近幾年一方面積極處分集團內的土地資產,一方面又大手筆地購入南港、汐止等商辦用地,雖然曾經讓慶龍感到不解與疑惑,畢竟從投資分析的角度來看,宜進處分完土地資產後,如果要對股東產生最大的效益,應該是大規模進行減資,將現金退還給股東,而非持續投入到其他不動產投資上。
不過直到2020年,當台商開始大規模回台投資,並儼然成為新的產業趨勢,加上長期被外界看作是黑鄉的「南港」,受到台北市長柯文哲上任以來,積極推動「東區門戶計畫」,南港似乎有被強烈翻轉的契機之後,慶龍才對宜進董事長詹正田,2017年以來在不動產的積極布局,開始有了一點理解與認同。
檢視宜進(1457)近幾年資產負債表的增減變化,其中最明顯的改變,就是不動產投資的金額不斷上升,一路從2012年時的3.56億元,上升到2013年的17.83億元、2014元的29.25億元、2015年的27.99億元、2016年的25.36億元、2017年的37.38億元,2018年Q4更直接跳升93.04億元,2019年Q4來到94.34億元,2020年Q1首度突破100億元,持續上升到104.9億元。
此外,由於宜進(1457)股本又經歷現金減資過程,從原先的33.52億元,瘦身到30.16億元,因此不動產投資換算成每股價值,也一路呈現走揚趨勢,從2012年時僅有1.12元,提升到2013年的5.61元、2014年的9.2元、2015年的8.35元、2016年的7.57元,2017年的11.15元,2018年Q1更直接翻倍成長到21.83元,2018年Q4持續上升至31.5元,2019年Q4走揚到32.23元之後,2020年Q1則再攀升至34.78元。
進一步追蹤宜進(1457)不動產投資金額能夠一路跳升,關鍵的原因,就在於董事長詹正田,近幾年相當積極跨入不動產投資所致。
其中,最受矚目的就是南港玉成路段的總部大樓,2019年1/29與遠雄建設(5522)簽約,規劃興建樓高15層的商辦大樓,2020年Q1取得建照,2023年Q2完工,預計全案總銷金額可達59億台幣,並依照宜進29.3%,光明(宜進子公司)21.0%,大田(宜進子公司)13.7%、遠雄建設36%的分配比率分潤。
換言之,此案若能達成上述59億元的銷售目標,宜進將可分配到37.76億元市值的不動產,此外,由於當初的投資成本僅為23.83億元(買地成本19.67億元,合建成本4.16億元),整體投資報酬率可望上看5成以上。
本文From《投資家日報》2022年6/22
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