孫慶龍的投資部落格

回顧過去20年的台股發展，金融股與資產股的全盛時期，在1997年新台幣貶破30元之後，便開始走入「失落的十年」，取而代之的是國內電子業「黃金十年」的崛起，然而隨著世界工廠的中國，薪資結構大幅成長，以及新台幣大幅升值(美元貶值)的雙重壓力下，台灣電子業走向「微利化時代」幾乎已經成了無法避免的趨勢，相反的，國內資產價值的回升，讓沉寂多年的資產股有了可以重返榮耀的能量。

除此之外，政府推動與國際接軌的會計制度(IFRS)政策，依規定上市櫃公司必須於2013年前全部採用IFRS會計準則，讓擁有「土地資產」的企業，都可以經由資產的重估，大幅提升公司的淨值，以具有中國通路題材的藍天電腦(2362)為例，日前公司公告因提前採用IFRS，公司每股淨值將從原本的13.07元，大幅提高至65.22元，足足增加五倍之多。

然而，有土斯有財的概念，就慶龍的經驗觀察，還必須得建立在土地的Location(地段)上，同樣是一坪土地，坐落在台北市精華地段或位處離島地區，土地的價值就會有天壤之別。

從近幾年政府幾項的重大交通建設來看，鄰近台北信義計畫區的南港，未來在捷運、高鐵、台鐵三鐵共構，以及南港經貿園區與國家生技園區(原202兵工廠)的加持下，未來南港地區土地的增值空間，將不容忽視。

回顧南港地區的發展，早期許多工廠沿著公路與鐵路沿線設立，到了民國70年代，南港地區的工廠家數已經達到700家，成了台北地區重要的工業區，然而隨著台灣產業結構的調整，加上人力與勞力成本的考量，當大多數工廠紛紛外移之後，原先留下來的舊廠土地，就成了「都市更新計畫」下，等待開發的資產土地。

台灣最大的預拌混凝土廠國產實業(2504)，在南港地區擁有一塊9,580坪的土地，目前深具增值與開發價值。

民國58年，國產(2504)基於建廠的需求，在南港玉成路段(詳見下圖)，以每坪1.18萬的成本，買下9,580坪的土地，總市值僅約1.14億元。

近幾年，隨著「台北市南港區鐵路地下化沿線土地重劃案」，國產在南港地區的土地，除了變更為住商混合區之外，容積率也由原先310%提升為382%，初估單是開發銷售的建坪面積，將可以進一步提高到4.32萬坪，若以每坪60萬的價格計算，國產的南港舊廠土地的開發利益將上看259億元，若僅以出售土地變現考量，以每坪土地100萬保守估計，土地的增值利益也有94億元的水準，以國產(2504)股本150億元計算，每股EPS貢獻將可達6.26元。

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