回顧過去20年的台股發展,金融股與資產股的全盛時期,在1997年新台幣貶破30元之後,便開始走入「失落的十年」,取而代之的是國內電子業「黃金十年」的崛起,然而隨著世界工廠的中國,薪資結構大幅成長,以及新台幣大幅升值(美元貶值)的雙重壓力下,台灣電子業走向「微利化時代」幾乎已經成了無法避免的趨勢,相反的,國內資產價值的回升,讓沉寂多年的資產股有了可以重返榮耀的能量。

 

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除此之外,政府推動與國際接軌的會計制度(IFRS)政策,依規定上市櫃公司必須於2013年前全部採用IFRS會計準則,讓擁有「土地資產」的企業,都可以經由資產的重估,大幅提升公司的淨值,以具有中國通路題材的藍天電腦(2362)為例,日前公司公告因提前採用IFRS,公司每股淨值將從原本的13.07元,大幅提高至65.22元,足足增加五倍之多。

 

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然而,有土斯有財的概念,就慶龍的經驗觀察,還必須得建立在土地的Location(地段)上,同樣是一坪土地,坐落在台北市精華地段或位處離島地區,土地的價值就會有天壤之別。

 

從近幾年政府幾項的重大交通建設來看,鄰近台北信義計畫區的南港,未來在捷運、高鐵、台鐵三鐵共構,以及南港經貿園區與國家生技園區(原202兵工廠)的加持下,未來南港地區土地的增值空間,將不容忽視。

 

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回顧南港地區的發展,早期許多工廠沿著公路與鐵路沿線設立,到了民國70年代,南港地區的工廠家數已經達到700家,成了台北地區重要的工業區,然而隨著台灣產業結構的調整,加上人力與勞力成本的考量,當大多數工廠紛紛外移之後,原先留下來的舊廠土地,就成了「都市更新計畫」下,等待開發的資產土地。

 

台灣最大的預拌混凝土廠國產實業(2504)在南港地區擁有一塊9,580坪的土地,目前深具增值與開發價值。

 

民國58年,國產(2504)基於建廠的需求,在南港玉成路段(詳見下圖),以每坪1.18萬的成本,買下9,580坪的土地,總市值僅約1.14億元。

 

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近幾年,隨著「台北市南港區鐵路地下化沿線土地重劃案」,國產在南港地區的土地,除了變更為住商混合區之外,容積率也由原先310%提升為382%,初估單是開發銷售的建坪面積,將可以進一步提高到4.32萬坪,若以每坪60萬的價格計算,國產的南港舊廠土地的開發利益將上看259億元,若僅以出售土地變現考量,以每坪土地100萬保守估計,土地的增值利益也有94億元的水準,以國產(2504)股本150億元計算,每股EPS貢獻將可達6.26元

 

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