孫慶龍的投資部落格

貢獻欣陸(3703)營收第二大佔比就是從事不動產開發的大陸建設，核心業務在高級住宅、大型社區、與商業不動產，銷售金額從2015年的22.83億元，成長到2019年的59.01億元，不僅年均複合成長率達到21%，由於稅後淨利率最高可達29%，因此將是欣陸(3703)未來能夠大幅墊高獲利的主要事業體。

29%的稅後淨利率如何來？主要是參考2019年上半年大陸建設的財報，當時公司繳出33.08億元的營收，獲利來到9.88億元，兩者相除便得出29.8%=9.88/33.08，不過今年上半年受到疫情延後交屋的影響，營收僅達16.54億元，稅後淨利2.3億元，稅後淨利率則大降至13.9%。

由此可看出，營收的高低，對建設公司的獲利將產生巨大的影響，而之所以會有這樣的起伏，主要與建設公司的固定成本有關，畢竟一個建案的推動，土地成本、建材成本、人事成本、甚至行銷費用大致「固定」下，房子銷量越好，每單位能夠平均的固定成本就會越低，公司的獲利自然就會越高，反之房子銷量越差，每單位平均的固定成本就會越高，自然就會減損企業的獲利。

了解了不動產建案對建設公司獲利的影響之後，接下來就要來檢視近期大陸建設所推出的建案與地點，主要分布四大區域，其中2021年可完工並開始認列營收與獲利，分別是：

(一)大台北地區的琢豐：

    位於台北市南京東路與松江路精華轉角地、2021年下半年完工、總銷90億元，目前已100%銷售完畢，稅後淨利率15%的基礎下，預計可獲利13.5億元，以82.32億元股本計算，EPS貢獻約1.6元。

(二)美國舊金山建案：

    預計2021年上半年完工、總銷75億元，目前銷售率待查證，假設100%銷售，大陸建設可認列54%營收約40.5億元，稅後淨利率15%的基礎下，預計可獲利6.07億元，EPS貢獻約0.7元。

(三)馬來西亞Mega建案：

    預計2021年上半年完工、總銷30億元，目前銷售率待查證，假設100%銷售，大陸建設可認列55%營收約16.5億元，稅後淨利率15%的基礎下，預計可獲利2.47億元，EPS貢獻約0.3元。(未完、待續)

本文From《投資家日報》2020年8/24

日報從欣陸(3703)股價在16.75元開始追蹤，至今最高漲至27.8元，

最高獲利已達65%

【日報預覽圖】：

@我要【試閱】或【訂購】《投資家日報》